2018.01.13. 다음 아고라 경제 토론방.서민의 주거안정등 전월세 시장은 차후에 취급하기로 하고..작금의 우리나라 부동산 매매시장의 가장 큰 문제점은 무엇일까요?주택등 우리나라 부동산 시장의 근원적 문제중 하나는 나날이 심화 확대되고 있는,지역 양극화를 포함한 각종 양극화이고,그 해결방법중 하나는 그 양극화의 해소,축소입니다.작금의 강남집값 타령들과 관련한 국토균형발전에 대해서 조금만 더 살펴 봅시다.
오늘날 강남 3구만 해도 아파트 하나만 가지고 가만히 있었어도 백만장자 이상이 되었던 사람은 얼마일까요?강동구,양천구,나아가 동작구,영등포구,강서구와 용산구,성동구등 강북의 졸부들을 포함하면 서울만 해도 수십만명에 달할 것입니다. 지난 십여년간 과제 수행으로,시범케이스 지방인 부산 부동산 시장을 2차에 걸쳐 활성화 시켰어도 서울과 동일 조건 하 부산은 0명 입니다.우리나라 제 2의 도시가 그러한데 다른 지방들은?나아가 강남 3구와 유사한 상황은 지금부터 5~6년여 후로 예상되는 부산 부동산의 3차 상승기 끝물 무렵에도,지금 부터 시작 될 끝물을 알 수 없는 부산 부동산 시장의 4차 상승기 초입 무렵에도 별로 달라지지 않을 것입니다.설령 수십년 후 부산의 시범케이스 소지역 집값이 강남 3구의 집값을 추월해도 고액의 자기자본 투입없이 강남처럼 저절로 백만,천만장자가 될 수 없을 것이란 말입니다.2018.01.13. 05:37
여기도 마찬가지..5년전 마스터님이 다음 부동산 토론방에 가끔 들렸을 때 조심스레 눈팅만 했었던 추억의 여론마당이었는데..오늘 처음으로 여기에도 참여 해 봅니다.잠시 후,다음 아고라와 함께 국토균형발전,기타 가벼운 부동산,주택가격등에 관한 팩트,정책제안등등까지 일반인,중앙,지방정부 참조용 댓글들을 덧붙입니다.
강남집값 대책은 기왕에 확대,심화된 자산,소득,지역 각종 양극화에 기인하고 있고,또 시장원리에 따르더라도 도심 요지의 땅은 한정되어 있어,공급의 탄력성이 0에 가깝기에 백약이 무효일 정도로 지금은 그 해결이 거의 불가능한 상황입니다.미국 워싱턴 집값 보다 더 높은 뉴욕 집값,뉴욕 보다 더 높은 샌프란시스코 집값을 예로들어..즉,수도인 워싱턴 보다 비싼 뉴욕,뉴욕 집값과 다를 바 없는 지방 대도시 로스엔젤레스 집값.뉴욕 보다 더 평균집값이 더 높은 지방 중소도시 샌프란시스코,시애틀등등의 집값등 미국 지방도시들 집값의 예를들어..
보다 강력한 국토균형발전책의 시행으로,강남3구 주택의 만성적 공급부족을 근원적으로 해소 하기만 해도극적인 국토,지역균형발전책 실행으로 수요분산책이 장기적으로,미약하나마 약발이 들을 수 있을 뿐입니다.낙후된 지방들은 워낙 오래 낙후,침체된 까닭에,미약하고 얕은 낙후된 지방들의 주택 유효수요층들로 인해 한계가 뚜렷 하기에,아무리 작고 가벼운 과제라도 계속,거듭 되풀이 하여 수행할 수 밖에 없겠네요.그러나,극소수에 불과한 한 점의 지역일 지라도 시범케이스 소지역인 부산 도심의 해변가등의 집값은 수십년 후 홍콩,도쿄,뉴욕,샌프란시스코등 글로벌 해양 대도시 보다 주거환경에서 경쟁력을 갖출수 있을것이기에 강남 집값을 능가할 수 있을 것입니다.
나아가 댓글들의 주장들인 '씨바 서울 집값 비싸다고 욕하지 마라 내가 사는 금천구 아빠또값은 경기도 과천 아빠또의 반에 반값이다''오래지 않아 용산 재개발과 용산공원등이 완성되면 남향으로 전형적인 배산임수 지역인 용산구등 강북의 한강변 집값이 강남구를 능가할 것이여......오래전에 재개발 지분 가격이 평당 1억을 넘은 한남 뉴타운은 말할것도 업고 요즘은 성수동 전략정비구역 내 재개발 지분 가격도 평당 1억이 넘었당께로'등등 부터.그리고 '담보대출까지 얻어 좌천범일지구 재개발에 투자 했는데 많이 불안합니다''일광,명지신도시 투자는 괜찮을까요''영도구에 언제쯤 지하철이 들어올 수 있을까요?'등등까지의 댓글들과 관련하여..
도시발전과 산업,일자리는 다음에 언급하기로 하고 오늘은 녹지등 주거의 쾌적성등 주거환경의 개선과 그 부수적 효과인 부동산시장에 관해서만 강남 부동산 시장의 수요를 분산시킬 정도로,강북구만 아니라 전국의 소지역들의 집값이 강남의 그것들을 능가할 수 있다는 상기의 주장들에 대한 이유,근거 몇 되풀이 합니다.20여년 전 환란 전후만 해도 강남 3구 집값은 강북이나 부산등 대도시 도심의 집값과 크게 다르지 않았습니다.워낙 낙후되었기에 미운 오리에서 백조로 변신할 수 있기에,전국 지방의 소지역의 주거환경을 강남의 그것과 역전시킬 수 있기에.. 부산 시범케이스 소지역들 보다 못할게 없는 대구 수성구,대전 서구,광주 남구,세종시,제주시,속초,강릉,평택,목포,군산,여수,순천,통영,거제,포항,경주 등등의 낙후된 도시 내 소지역들도 지역민과 지방정부 노력 여하에 따라 강남을 넘어 글로벌 동급 도시들 보다 경쟁력을 갖출수도 있겠지요?
장기,집중적인 혈세의 폭탄 투하와 정치,정부,재벌등 세속적 돈과 권력의 서울,강남 집중으로 가만 있어도 저절로 된 강남과 달리..주로 민간자본 투입으로 강남에 근접해 가고 있는 해운대 마린시티,해운대 해수욕장과 엘시티 주변의 소지역들 처럼..또한 몇년 전인 1012,2013년경만 해도,부산의 대표적 도심 요지의 단지들인,예컨대 해운대자이 1차,대연 힐스테이트 푸르지오,광안 쌍용의 30,40평형대의 일반 분양가는 3억 내외에서 4억대 였고 분양권도 비슷하게 거래 되었었는데,지금의 일반분양 가격은?예컨대,부산의 시범케이스 소지역의 대표적 중층 아파트 재건축중 하나인 삼익타워 소형 지분을 가진 조합원은 30,40평대로 가가위한 조합원 분담금만 해도 3~4억대를 부담해야 할 것입니다.아직은 확정되지 않았지만,영구조망권이 확보된 103동등 삼익타워 일반 분양 예정가는 33평이 7억을 넘고,45평이 8억,48평이 9억에 근접하고있기 때문입니다.
인근 대연비치도 삼익타워와 유사 할 것이나,빨라야 삼익타워 보다 몇년 뒤에나 분양할 예정인 인근 삼익비치는 더 많은 분담금을 지불해야 될 것이기 때문입니다.사실상 1:1재건축으로 일반 분양물량이 아주 적을것이기 때문에 삼익비치는 평강 4천,5천만원으로 일반 분양해도 다액의 분담금은 피할 수 없기 때문입니다.더군다나 낮은 전세율에 따른 장기 금융비용에다 재건축 초과이익 환수금등등도 분담금에 더해질 것이고..단,삼익비치 재건축 후 입주 무렵에 인근 삼익타워 자이,대연비치 푸르지오,삼익빌라 금호,용호동 W,광안자이,광안 재개발 SK,남천 재개발 포스코등등과 헌 아파트들인 코오롱 하늘채,용호자이와 메트로시티,대연혁신,광안쌍용등등의 집값이 크게 오르면 재건축 초과이익 환수금은 없거나 미미해 질수 있겠지만 말입니다.
십여년 후에는 시범케이스 소지역인 남천동과 대연동 일대의 소지역은 강남의 집값을 따라 잡을수도 있을 것입니다.삼익비치등 워트프론트와 영구조망을 겸한 소수주택은 어쩌면 강남을 넘을수도 있겠네요.어떻게?십년.아니면이십년 후 시범케이스 소지역인 남천동,대연동 일대의 주거환경은 새아파트 수만가구와 기존 헌아파트들을 합하여 분당 신도시급으로 상전벽해 될 것이기 때문입니다.그렇게 늘어난 인구에 비례하여 그 소지역 일대는 도로,철도혹은 지하철,경전철,트램등 대중 교통시설 부터 교육,문화시설,녹지,공원등등 까지 차레로 완비 되어질 것이기 때문입니다.
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